广州放开限购——这轮风向调整，将颠覆大家的认知
很长一段时间以来，楼市都陷入了一个调控的怪圈：政策工具箱的道具很多很杂，但是如何有序有效的给药，大家一直都没有一个很好的共识。昨天一大早，朋友圈被广州楼市放开限购的新闻刷屏。一开始我以为又是挤牙膏，看完了内容不由得赞叹，广州这次的放开是真的打到了楼市的七寸上。但是赞叹的同时也感觉到一丝危险，上海恐怕也得抓紧了，要不资源就被人家抢走了。01广州的《通知》提出：在广州购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。自有住房用于出租或出售，购买住房时相应核减家庭住房套数。广州这次的放开政策，归根结底就是一句话：让有能力买房的人去买房。可以预见的是，这个政策至少能撬动三波购买力。第一波就是广东省内、乃至全国其他地区的富人，去广州买房。广东省是经济超级大省，今年GDP已经突破了13万亿大关。对于省内的其他城市富人来说，并不存在买不买的问题，而是买多少的问题。以前大家只是被限购拦住了一波，现在口子放开，在广州买套房子未来一段时间内肯定是成了“刚性需求”。谁家的靓仔结婚，不都得准备一套省城的房子啊？虽然经常有些人吐槽说广州是最弱的一线城市，但是也千万别小瞧广州的号召力。我们知道的消息里，已经有一些专业投资选手，连夜飞到广州去“提楼”了。而租赁、挂牌破限购这政策也是一绝，直接相当于解决了广州本地富人的限购。本地的富人群体，之前通过买楼收租这条通路是受阻的。比如自住一套大平层，额外买一套三四百万的房子收租金，基本也就是在房产领域的全部资产配置了。如果说再赚了一笔钱两三百万，也只能通过置换一套500-600万的房子。这里面就会存在两个问题，一个是二手房交易的税金很高，另外就是大面积的房子流通性也变差了，单面积租金可能还是下降的。如今这个新政出台，就可以直接额外再买入一套，直接让楼市滚动了起来。此外，120平米这个门槛，其实直接卡在刚需和改善的分界线上。分界线以上不限购，也会刺激一部分原来只想买100平的选手，直接增加预算上大户型，也算是额外刺激出来一部分的购买力。02这个新政背后有两个大的转变，其实也暗含着未来楼市调控的方向。第一个是这个政策终于打到了七寸，开始刺激真的有购买力的群体。第二是这个政策终于转换了调整的重心，脱离三四线开始对一线城市下刀给药。其实从2022年开始，各种楼市激励政策纷纷出台，但是一直都没有起到大的作用。核心问题就在于，普适性调控政策中，大多都是在释放杠杆。比如放开认房不认贷，比如降低利率，降低首付比例等等都是这个范畴内。普适性的政策希望是让大多数人加杠杆，但是大部分的人都是刚需，这几年受到的冲击最大。这些人既没有加的能力，也没有加的勇气。而对于有能力投资的群体中，房子尽可能配置到一线城市已经形成共识。但是限购的放开政策之前却一直只开在三四线城市，这群购买力受困于有限的投资渠道和极高的限购门槛，没法把钱花出去。这也就是为什么过去几年各种政策砸下来，楼市的水花都没怎么出来就又消失了。那么为什么政策突然出现了大转向呢？这事其实就跟人治病一样。没有大毛病的时候，一定是头疼医头，脚痛医脚，哪里有症状调哪里。这时候用的药一定也是一些普适性的药物，疼你就布洛芬呗，指哪打哪。但是当这个人已经在icu里的时候，心电图都快平了，全身多脏器要衰竭了。这时候核心目标就一个，让心脏跳起来，让血液流动起来，各器官才能活，人才能活。这时候再去想着雨露均沾肯定是哪里都治不好，核心是让能造血的地方造血，心脏跳起来才能活。这个过程里，政策就是肾上腺素和多巴胺，一线城市是造血的心脏，这群购买力就是血液。让这些血先流动起来，慢慢流通了才能救得活这些关键的器官，人才能活命。为什么不像以前一样砸三四线了，砸西部了？因为你造血的效率不如一线城市啊，保命要紧，就这么简单。03回归到上海，很多人都在讨论上海会不会跟上广东的步伐。我觉得做预言家肯定不会猜中答案，我们不妨更进一步分析一下上海要不要放开。第一点，我们从政策的基本面来看，限购的本质是防止过量的购房需求挤压房价非理性的上涨。曾经上海的确有这个必要，尤其是2000-2015这个区间，人口大幅导入，但是上海的城市化水平还不够高。市面上缺好房子，房价被购买力挤压飞速上涨，这个时期的限购是十分有必要的。但是需要注意的是，这波挤压需求早在2012-2018这个周期消化掉了，最巅峰时期上海一年房屋成交量四十多万套。2015年后的人口导入已经稳定在每年十万人左右，肯定不存在过分的供需失衡，放开限购的基础已经存在。第二从时机来看，上海当下可能更需要虹吸全国的购买力来支撑楼市。上海楼市近几年有一个非常大的隐忧，就是顶层的豪宅价格会不会被市区的超万套供应冲垮。这个困难是客观存在的，慢慢供应的话，资金成本会让开发商受不了；快速推盘，接近三百万方的体量，恐怕会直接让价格体系崩塌。这种情况下，上海也需要吸纳更多的高端购买力，扛住价格。当然，上海也同样需要刚需购买力让楼市的置换链条开始滚动，这点已经通过五大新城的放开逐步推进，相信迟早会有效果。第三从影响力来看，上海的基本面，长三角的基本面都是强于广州和珠三角的，放开对楼市的提振作用会更大。关键最重要的是，有钱人数量也是有限的，早放开肯定比晚放开后，抢人大战迫在眉睫。04当然，市场上也有两个担心：如果放开改善限购，会不会造成非改善房源的价格暴跌？上海放开限购，会不会虹吸周边楼市造成崩盘？我觉得第一点肯定不会，反而是让整体楼市的价格回归上涨。如果改善类房源放开限购，全国各地的富人们抢市场上的改善房源，这一部分房源的房价向上走是毋庸置疑的。但是房价的传导性很强，一旦房价上涨，肯定会挤压部分购买力转移到小户型上，限购的小户型即便涨的没有大户型多，也不会不涨。无非是涨的幅度不同，可能非限购房源涨20%，限购房源涨8%。但是一定是一个正向的传导作用，这一点同样适用于板块的价格传递。上游板块价格涨了，下游自然会跟他有个合理的价格比例，也会涨，只是涨的幅度不同。当然落到细节肯定有差别，毕竟有的板块都是小户型。至于第二个问题，会不会拖垮整个长三角的楼市？答案其实很明朗。那些实实在在的有产业有发展的城市一点问题都不会有，价值站位就跟上海内部的板块站位差不多；那些打着都市圈、环沪概念的地方，如果自身没有支撑，肯定会跌的很惨。这也算是楼市的一次洗牌了，只能说该处理的房子早点处理，晚了就跑不掉了。结语宏观环境的改变造成了政策的改变，政策方向变化又会影响微观楼市的分析逻辑。板块高度分化的今天，势必有一些区域崛起，也必然有地方被淘汰。篇幅有限，具体到不同板块的变化，无法一篇讲清。有任何问题，欢迎和我们沟通交流。▼以上为正文编辑∣环线咨询
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